Immobilienrente: 5 Varianten für den Hausverkauf mit Wohnrecht

Die Immobilienrente ist eine ganz besondere Form der Altersvorsorge. Mit ihrer Hilfe kann der Wert einer Immobilie in eine Rente umgewandelt werden. Sie eignet sich für Personen im Ruhestand mit geringen Rücklagen. Wenn die Immobilie dann nicht vererbt werden soll, gibt es vier Möglichkeiten:

  • Leibrente: Käufer zahlt dem Verkäufer eine monatliche Rente + lebenslanges Wohnrecht
  • Zeitrente: ebenfalls lebenslanges Wohnrecht, Rente wird in festgelegtem Zeitraum gezahlt
  • Teilverkauf: Grundbucheintrag bleibt, nur ein Teil der Immobilie wird verkauft
  • Umkehrhypothek: Eigentümer schließt Kreditvertrag mit einer Bank über die Rentenzahlung für das Haus. Ist die Gesamtsumme dann getilgt, wird die Bank Eigentümer
  • Nießbrauch: Sofortiger Verkauf für den vollen Preis + lebenslanges Wohnrecht

Leibrente: So zahlt eine Immobilie die eigene Rente

Der Vertrag über eine Leibrente wird so abgeschlossen, dass das Eigentum an der Immobilie sofort an den neuen Eigentümer übergeht. Der Verkäufer erhält sowohl ein lebenslanges Wohnrecht als auch monatliche Rentenzahlungen vom Käufer.

Für den Käufer besteht beim Modell der Leibrente der Vorteil, dass der gesamte Kaufbetrag nicht sofort aufgebracht werden muss. Vielmehr ähneln diese Immobilienrente einer monatlichen Tilgung. Es besteht außerdem die Möglichkeit, anstelle eines lebenslangen Wohnrechts einen festen Zeitraum für das Wohnrecht vertraglich zu vereinbaren.

Zeitrente: Teilverkauf mit sofortiger Auszahlung

Das Modell der Zeitrente bedient sich dem Teilverkauf der Immobilie. Hierbei wird festgelegt, welchen Betrag der Verkäufer benötigt und entsprechend ein passender, prozentualer Anteil des Hauses ermittelt. Der vereinbarte Betrag wird nun über einen festgelegten Zeitraum an den Verkäufer der Immobilie ausgezahlt. Dies entspricht einer monatlichen (Renten-) Zahlung, daher der Name Zeitrente des Modells.

Der Käufer erhält den Status eines stillen Teilhabers. Zu beachten ist, dass bei diesem Modell eine monatliche Zahlung an den neuen Teilhaber fällig wird (siehe Teilverkauf).

Der stille Teilhaber kann bei anstehenden Instandhaltungen, Umbauten oder Renovierungen nicht eingreifen. Mit ihm muss keine Rücksprache gehalten werden. Der große Vorteil und die Sicherheit für den Verkäufer besteht beim Modell der Zeitrente darin, dass dieser Teilverkauf vollständig rückgängig gemacht werden kann.

Immobilien-Teilverkauf: Sofort viel freies Geld

Bei dieser Variante wird ein Teil der Immobilie (festgelegt als Prozentsatz) verkauft. Der Verkäufer genießt dabei einige Vorteile:

Zuerst wird für den veräußerten Teil eine relativ große Geldsumme sofort frei – hierin besteht der Hauptunterschied zur Zeitrente.

Man bleibt Haupteigentümer, steht nach wie vor im Grundbuch und behält die Kontrolle über alle Entscheidung, die die Immobilie betreffen. Auch an der Wohnsituation ändert sich nichts.

Anfallende Kosten werden von nun an anteilig durch die Eigentümer geteilt. Dies zeigt sich ebenfalls als Vorteil, da beispielsweise Renovierungen nicht allein bezahlt werden müssen.

Vorteil ist auch, dass man als bestehender Eigentümer von möglichen Wertsteigerungen der Immobilie profitiert. Für den verkauften Anteil wird in der Regel jedoch ein Nutzungsentgelt fällig.

Die geteilte Immobilie kann später auch zurückgekauft oder eben vollständig verkauft werden.

Umkehrhypothek: Kreditmodell statt klassischer Verrentung

Bei der Umkehrhypothek ändert sich nichts an den Besitzverhältnissen der Immobilie. Vielmehr wird ein Kreditvertrag geschlossen, aus dem der Eigentümer eine entsprechende Summe erhält. Dies ist als Einmalsumme möglich oder als monatliche Rente. Als Sicherheit für diese Leistung dient die Immobilie. Nach Ablauf des Vertrages kann der Kredit ausgelöst und die Immobilie behalten werden. Ist dies nicht möglich – beispielsweise im Erbfall – geht das Eigentum an der Immobilie an die Bank über.

Nießbrauch: Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht

Beim Nießbrauch wird die Immobilie sofort verkauft und der Betrag vollständig an den Verkäufer ausgezahlt. Es wird über den Nießbrauch ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart. Dieses Modell bringt mehrere Besonderheiten mit sich: Der Verkäufer kann die Immobilie vermieten. Das ist möglich, da der Käufer zwar der eingetragene Eigentümer der Immobilie wird, der Verkäufer bzw, Nießbraucher aber wirtschaftlich weiterhin mit der Immobilie arbeiten kann.

Höhe der Rente bei der Immobilienverrentung

Die Höhe der Rente ermittelt jeweils ein unabhängig arbeitender Sachverständiger. In die Berechnung einbezogen werden hauptsächlich der Wert der Immobilie, der Wert des lebenslangen Wohnrechtes und die Lebenserwartung des Eigentümers.

Wichtig ist den Vertrag so aufzusetzen, dass er auch bei einer Änderung der Lebensumstände noch passt. Hierbei ist besonders auf die notarielle Beurkundung zu achten, sowie ie Eintragung der Reallast oder ggf. ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch.

Sinnvoll ist darüber hinaus eine Regelung für den Todesfall, sodass die Beträge an eine ausgewählte Person weitergezahlt werden. Auch muss festgelegt, wer für die Instandhaltung aufkommen muss. Ebenfalls muss der Fall bedacht werden, indem der Käufer in einen Zahlungsrückstand gerät.

Ist die Immobilie durch eine gute Lage oder andere Faktoren besonders Wertvoll, kann sich auch ein Verkauf statt der Verrentung eignen, um einen möglichst großen Gewinn zu erziehlen und sorgenfrei leben zu können.

Welche Variante in Ihrem persönlichen Fall sinnvoll ist, hängt sehr stark von Ihren Ansprüchen und Umständen ab. Eine allgemeine Empfehlung lässt sich somit nicht aussprechen. Es ist wichtig, sich beim Wunsch einer Immobilienverrentung persönlich beraten zu lassen. Wir helfen Ihnen gern:

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      10. März 2022
      Kategorie: Allgemein

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