Grundsteuer 2022: Was ändert sich? Reform und Zwangskredite?

Die Feststellung der Grundsteuer soll vollständig erneuert werden. Das System gilt als veraltet und wurde im Jahr 2018 vom Bundesverfassungsgericht als ungültig erklärt: Das derzeitig angewandte System sei verfassungswidrig. Eine Erneuerung der Berechnung ist also nötig, birgt aber auch viele Unsicherheiten für Eigentümer. Wer Grundbesitz hat, sollte sich also informieren:

Inhalt:

• Zusätzliche Steuererklärung wegen der Grundsteuerreform
• Warum muss die Berechnung der Grundsteuer erneuert werden?
• Probleme des aktuellen Modells der Grundsteuer
• Ansprüche an die Grundsteuerreform
• Reform der Grundsteuer 2022 – welche Werte zur Berechnung?
• Lastenausgleich: Was ist das?
• Lastenausgleich: Tragen Immobilienbesitzer die Kosten der Corona-Pandemie?

Die aktuell noch gültige Berechnung der Grundsteuer für ein ausgewähltes Objekt hängt von mehreren Faktoren ab:

Wie berechnet man die Grundsteuer 2022? Bevor die nötige Reform kommt, gilt die bekannte Ermittlung der Grundsteuer für unbebaute und bebaute Grundstücke:

Beispiel Grundsteuer 2022 Einfamilienhaus

Ein Einfamilienhaus in Gera hat einen Grundsteuerwert von 155.000€.

Die Steuermesszahl der Gemeinde beträgt aktuell 0,31 ‰ und der Steuerhebesatz 600%.

155.000,00€ x 0,31 ‰ x 600% = 288,30€.

Jährlich müssen die Eigentümer demnach 288,30€ Grundsteuer abführen. Der Hebesatz ist in Gera übrigens vergleichbar hoch.

Zusätzliche Steuererklärung wegen der Grundsteuerreform

Für Wohnungs- und Hauseigentümer wird eine Feststellungserklärung zur Pflicht. Diese muss über die Steuererklärung abgegeben werden. Der darin angegebene Immobilienwert wird wohl zukünftig in die Grundsteuerberechnung einfließen.

Warum muss die Berechnung der Grundsteuer erneuert werden?

1964 fand die erste Hauptfeststellung der Einheitswerte für Grundstücke statt. Geplant war zu dieser Zeit, diese Feststellung regelmäßig alle sechs Jahre zu erneuern. Eine Erneuerung fand aber nie statt und diese erste Hauptfeststellung bleibt bis heute die einzige. Somit geht jede Ermittlung der Grundsteuer auch heute auf das Jahr 1965 zurück.

Die Feststellung der Einheitswerte in den neuen Bundesländern ist sogar noch älter und beruht auf Vorkriegswerten. 1935 fand hier die letzte Feststellung für Grundstücke statt.

Lediglich einzelne Werte sind seitdem angepasst worden: Wesentliche Steigerungen oder Minderungen des Grundstückswertes wurden berücksichtigt. Für die allermeisten Gebäude und Grundstücke blieb die Berechnungsgrundlage jedoch erhalten und variiert nur nach dem lokalen Hebesatz und der Steuermesszahl der Gemeinde.

Probleme des aktuellen Modells der Grundsteuer

Nach dem aktuellen Modell werden moderne Wohngebäude für die Grundsteuerberechnung oft deutlich zu gering bewertet. Das liegt daran, dass der Einheitswert vom Finanzamt schlicht übernommen wird. Das Finanzamt greift dafür auf die vorhandenen Werte aus den Eigentumszeiten des Vorbesitzers zurück. Grundstücke werden nicht neu bewertet.

Auch älteren Gebäude wird das aktuelle Modell nicht gerecht: Ist die Ausstattung bereits sehr alt und die Abnutzung erheblich, bleibt dies bei der Berechnung der Grundsteuer außen vor. Solche Wertminderungen hatten und haben demnach keinerlei Einfluss auf die Errechnung der Grundsteuer durch das Finanzamt.

Die Wertermittlung ist demnach so verzerrt, dass teilweise sehr ähnliche Gebäude samt Grundstück erhebliche Unterschiede in der Berechnung erfahren. Dies verstößt gegen das Gebot der Gleichbehandlung. Diese ist im Grundgesetz verankert, sodass das Bundesverfassungsgericht hier Handlungsbedarf sah und die Rechtmäßigkeit der Berechnungsweise kippte. Bis eine neue Regelung in Kraft tritt, gilt das alte Modell noch. Ob sich künftig auch die Ermittlung des Grundsteuerwertes an sich ändern wird, ist noch nicht klar.

Ansprüche an die Grundsteuerreform

Laut Gesetzgeber soll die Grundsteuer künftig gerechter sein. Anspruch sei, Steuerpflichtigen keine erheblichen Mehrkosten aufzubürden und Kommunen keine Einnahmen einbüßen zu lassen. Ob das gelingen kann, wird sich zeigen.

Reform der Grundsteuer 2022 – welche Werte zur Berechnung?

Auch das neue System soll ich am Grundstückswert (Bodenrichtwert und Grundstücksfläche), der Grundsteuermessbetrag (und Grundsteuermesszahl) sowie dem Hebesatz der Gemeinden orientieren. Parallel dazu müssen Immobilienbesitzer ab 2022 dem Finanzamt den Gesamtwert ihrer Immobilien darlegen. An dieser Stelle entstehen für viele Immobilienbesitzer große Unsicherheiten.

Woher kommen die Unsicherheiten?

Da das Finanzamt nun flächendeckend die Werte aller Immobilien einfordert, weckt dies Erinnerungen an den Lastenausgleich nach dem Zweiten Weltkrieg. Eigentümer sind dementsprechend verunsichert und fürchten zumindest eine erhöhte Steuer. 

Die Reform birgt jedoch eine Hintertür: Die Bundesländer dürfen eigene Regeln erstellen, wenn sie mit den Maßgaben der Grundsteuerreform nicht vollständig einverstanden sind (Öffnungsklausel).

Lastenausgleich: Was ist das?

Nach dem Zweiten Weltkrieg mussten (hauptsächlich) Immobilienbesitzer 50% ihres Vermögenswertes als Abgabe an die Finanzämter zahlen.

Die so gewonnenen Geldmittel wurden umverteilt, um Betroffene des Krieges zu entschädigen. Grundbesitz verpflichtete damals zur Mitwirkung am Wiederaufbau.

Woher kommt das Geld aus dem Lastenausgleich?

Die Zahllast wurde über drei verschiedene Abgaben vom Finanzamt erhoben: Abgaben auf Vermögen, auf Hypothekengewinne und Kreditgewinne.

Angst vor einem erneuten Lastenausgleich?

Die Bundesrepublik Deutschland musste zwischen 2014 und 2020 keine neuen Kredite aufnehmen; 2019 betrug der Überschuss des Bundes sogar 13,3 Milliarden. Parallel wurden die Staatsschulden kontinuierlich abgebaut: von 80,7 % (2012) auf 60,7 % (2018).

Die Corona-Pandemie hat die Staatskasse jedoch schwer belastet. 2020 wurde eine Nettokreditaufnahme von 155,987 Milliarden getätigt. Die Pandemie galt und gilt als außergewöhnliche Notsituation, wodurch eine Überschreitung der Kreditobergrenzen zulässig sei.

Lastenausgleich: Tragen Immobilienbesitzer die Kosten der Corona-Pandemie?

Ab 2022 müssen Hauseigentümer nun eine zusätzliche Steuererklärung abgeben. Offiziell soll die Grundsteuer im Rahmen der Reform neu berechnet werden. Daher müssen Hausbesitzer den Wert Ihres Grundbesitzes ermitteln und dem Finanzamt melden.

Hier kann vermutet werden, dass ein erneuter Lastenausgleich bevorsteht, um die Kosten der Pandemie und anderer Belastungen umzuverteilen. Wenn der Staat ähnlich wie in den 1950er Jahren handelt, droht dann die Auflage von Zwangshypotheken. Die neue Steuererklärung wäre in diesem Fall der erste Schritt in diese Richtung.

Da die Länder eigene Regelungen einführen können, bietet die aktuelle Situation viel Spielraum für Spekulation. Es besteht die Möglichkeit, dass für jedes Land ein unterschiedliches Modell für die Grundsteuerermittlung von Immobilien erfolgen kann.

Hinweis: Alle Infos zu den bevorstehenden Änderungen der Erbschaftssteuer für Immobilien finden Sie hier.

Beratung zur Grundsteuer:

Über das starke Netzwerk des Team Weidener vermitteln wir unsere Kunden sehr gern an kompetente Steuer- und Rechtsberater.

Diese beantworten Ihre Fragen zur neuen Feststellungserklärung und kommenden Steuern rund um Ihren Grundbesitz. Über alle Regelungen zur Grundsteuer und die mögliche Nutzung der Öffnungsklausel durch die Länder informieren wir Sie zukünftig auf unserer Seite. Für alle weiteren Fragen nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf:

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