Leitfaden: Geerbtes Haus verkaufen + Tipps

Das Wichtigste zum Verkauf eines geerbten Hauses zuerst:

1. Wenn der Erbe die geerbte Immobilie weder selbst bewohnen kann noch möchte, erweist sich oft der Verkauf als die optimale Lösung in vielen Erbfällen.
2. Erbengemeinschaft: Hier ist es nur gemeinsam möglich, über die Zukunft der Immobilie zu entscheiden.
3. Erbschein: ist nicht zwingend erforderlich, um eine geerbte Immobilie zu verkaufen. Jedoch muss der Erbe vor dem Verkauf als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
4. Beim Erben eines Hauses entsteht Spekulationssteuer, sofern zwischen dem Erwerb des Hauses und dem Verkauf weniger als zehn Jahre verstrichen sind.
5. Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum, an dem der Erblasser das Haus erworben hat, und nicht erst zu dem Zeitpunkt, zu dem das Erbe angetreten wird.
6. Die Berechnung der Spekulationssteuer erfolgt anhand des Verkehrswerts des Hauses, wobei bei kurzfristigen Verkäufen auch der Verkaufspreis herangezogen wird.

Überblick: Ein Haus erben

Etwas vererbt zu bekommen, kann sich wie ein Geschenk anfühlen. Im Falle von Immobilien werden im Erbfall teils gewaltige Summen in die nachfolgenden Generationen gegeben. Grund zur uneingeschränkten Freude gibt es meist nicht, denn an diesem Punkt entstehen meist Reibungen:

Zum Einen sind diese Summen gebunden und der Wert zunächst nur auf dem Papier verfügbar. Zum Anderen erbt man oft nicht allein: Denn selbst wenn keine Erbengemeinschaft besteht, möchte der Staat ebenfalls “erben” – in Form von Steuern.

(Weitere Hinweise zum Besteuerungszeitpunkt finden Sie auf der Seite des Freistaates Thüringen.)

Um die genannten Reibungspunkte zu lösen, finden Sie hier unseren Leitfaden. So wird ein Immobilienerbe tatsächlich zu einem Gewinn.

Geerbtes Haus: Verkaufen oder behalten?

Bestimmte Situationen sprechen dafür, eine vermachte Immobilie schlicht zu behalten. Oft setzen sich dabei mehrere Faktoren zu einem entsprechenden Gesamtbild zusammen. Die häufigsten dieser Faktoren finden Sie hier:

Gründe für das Halten eines geerbtes Hauses

• die Immobilie ist für das eigene Wohnen attraktiv
• die geerbte Immobilie eignet sich als Objekt zum Vermieten
• die Erbengemeinschaft kann sich nicht über den Verkauf einigen

Einzelne oder eine Kombination dieser Faktoren können dafür sprechen, das Haus im eigenen Besitz zu lassen. Ob dies auf ihren Einzelfall zutrifft, sollte mit einem Immobilienprofi besprochen werden.

Gründe für das Verkaufen eines geerbten Hauses

Eine Vielzahl von Gründen kann den Erben einer Immobilie dazu bewegen, das Objekt (möglichst schnell) verkaufen zu wollen. Dazu zählen:

• unattraktiv für das eigene Wohnen (weil beispielsweise eine eigene Wohnimmobilie besteht oder die Distanz zum Lebensmittelpunkt zu groß ist)
• nicht geeignet als Mietobjekt (oft bei Einfamilienhäusern)
• Uneinigkeit der Erbengemeinschaft über die Weiternutzung, daher Verkauf und gerechte Auszahlung
• Wunsch eines Erben zur Weiternutzung, aber keine Mittel um Miterben auszuzahlen
• offene Kredite oder anderweitige Forderungen als Teil des Erbes: Mit dem Verkauf können diese beseitigt werden

Was kostet Erben?

Wie sich die eigene Lage im Erbfall verortet, wird meist erst so richtig klar, wenn alle Möglichkeiten durchdacht und insbesondere beziffert sind. Dazu muss zuerst der Verkehrswert der Immobilie bestimmt werden.

Falsche Einschätzungen können hierbei zu empfindlichen Fehlberechnungen führen, sodass die Zusammenarbeit mit einem Experten dringend empfohlen wird. Ist der echte Wert des Hauses durch einen Profi bestimmt, lässt sich mit den staatlich zugesicherten Freibeträgen weiterrechnen:

Freibeträge beim Immobilien Erbe

Im Erbfall entscheidet das Verwandtschaftsverhältnis über die Freibeträge, die vor allen weiteren Berechnungen beachtet werden.

Grad der Verwandtschaft zum Verstorbenen	Freibetrag im Erbfall
Ehepartner	500.000€
Kinder (leibliche, Stief- und Adoptivkinder), Enkel (deren Eltern bereits verstorben sind)	400.000€
Enkel	200.000€
Eltern und Großeltern	100.000€
Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, nicht verwandte	20.000€

Nach Abzug der Freibeträge bleibt ein Restwert, den es zu versteuern gilt. Diese Steuer richtet sich nicht nach dem persönlichen Steuersatz, so wie er beispielsweise bei Lohn/Gehalt Anwendung findet. Stattdessen ist die Höhe der fälligen Steuer ein Zusammenspiel aus Restwert und der sogenannten Erbschaftssteuerklasse:

Grad der Verwandtschaft zum Verstorbenen	Erbschaftssteuerklasse
Ehepartner, Kinder (leibliche, Stief- und Adoptivkinder), Enkel, Eltern, Großeltern	I
Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder	II
nicht verwandt	III

Mit der Höhe der schließlich ermittelten Erbschaftssteuer kann bereits die Verkaufsentscheidung fallen: Sind die fälligen Steuern entsprechend hoch, bleibt oft nur der Verkauf.

Mit oder ohne Erbschaftssteuer: Soll die Immobilie anschließend verkauft werden, muss die Spekulationsfrist und -Steuer beachtet werden.

Liegt der ermittelte Immobilienwert jedoch unter dem jeweiligen Freibetrag, fällt keine Erbschaftssteuer an.

Geerbtes Haus steuerfrei verkaufen

Ist die Erbschaftssteuer geklärt, stehen die Überlegungen zur Spekulationsfrist und -Steuer an.

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn die Spekulationsfrist noch nicht verstrichen ist.

Die Spekulationsfrist wiederum beginnt mit dem Erwerb des Hauses, nicht mit dessen Erbe. Sie beginnt also bereits zu Lebzeiten des Erblassers zu verstreichen.

Unter folgenden Umständen entfällt die Spekulationssteuer:

• der Erblasser besaß die Immobilie für mehr als 10 Jahre
• in den letzten 2 Kalenderjahren wurde die Immobilie durch ihn bewohnt
• ein Kind (leiblich/adoptiert) des Erben hat die letzten 2 Jahre + im Jahr des Erbfalls das Haus mietfrei bewohnt
• Verkauf ohne Gewinn
• Verkauf von weniger als 3 Immobilien im Zeitraum von 5 Jahren

Ist ein Erbschein für den Hausverkauf nötig?

Ein Erbschein ist nur indirekt für den Hausverkauf nötig. Im Vordergrund steht, Eigentümer des Hauses zu werden, denn nur dieser ist zum Verkauf berechtigt. Um Eigentümer zu werden, muss der Eintrag im Grundbuch geändert werden. Hier kommt der Erbschein, ein Erbvertrag oder ein notarielles Testament ins Spiel: Diese Dokumente weisen nach, der rechtmäßige Erbe zu sein. Kurz gesagt:

Erbschaftsnachweis —> Änderung Grundbuch —> Eigentümerschaft —> Verkauf

Weitere Kosten beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Eine Immobilie wird in aller Regel leer und sauber verkauft. Erfahrungsgemäß ist dies die Erwartung der Käufer, die sich schließlich auch nachvollziehen lässt.

Um diesen Ansprüchen gerecht zu werden und somit auch den ermittelten Verkaufspreis zu rechtfertigen, sollten die Kosten dafür entsprechend eingeplant werden:

Im besten Fall lassen sich gut erhaltene Möbelstücke verkaufen, alle weiteren müssen aber entfernt und die Räumlichkeiten anschließend gesäubert werden.

Kann man ein Immobilien Erbe ausschlagen?

Ja, so wie auch alle anderen Erbschaften kann auch das Erbe eines Hauses ausgeschlagen werden. Dies ist dann sinnvoll, wenn zahlreiche Schulden und/oder eine belastete Immobilie die eigene Finanzlage stark ins Schwanken bringen würden. Immerhin soll das Erben keine unnötige Belastung werden.

Ob dies der Fall ist, sollte gewissenhaft und ggf. mit Unterstützung berechnet werden, denn:

In der Regel lohnt sich das Verkaufen eines geerbten Hauses

Durch den stabilen Wert von Grundstücken und Immobilien lohnt sich ein Immobilienerbe in den meisten Fällen. Trotz Erbschafts- und möglicher Spekulationssteuer, Räumungskosten und weiteren Kostenbestandteilen bleibt für die Erben nach unserer Erfahrung ein Betrag übrig, der den Weg durchaus lohnend macht.

Lassen Sie sich im Erbfall also nicht von kleinteiligen (Steuer-) Regelungen abschrecken und handeln Sie nicht überstürzt. Ein Gespräch mit einem Immobilienprofi bringt Ihnen Klarheit und den richtigen Fahrplan für ihren Fall.

Unsere jahrelang erprobte Schrittfolge zum erfolgreichen Verkauf einer Immobilie finden Sie bei uns. Wie Sie eine Immobilie bestens auf den Verkauf vorbereiten, lesen Sie hier.